Хязгаарлагдмал төсөвтэй барилгын төслийн төлөвлөлтийн техникүүд
Барилгын төслийг хязгаарлагдмал төсөвт төлөвлөх нь гүйцэтгэгч, хөгжүүлэгч, байшингийн эздийн тулгардаг нийтлэг бэрхшээл юм. Хязгаарлагдмал санхүүжилт нь төслийн багийг чухал шийдвэр гаргахад хүргэдэг: зураг төсөл сонгох, материал сонгох, хуваарь боловсруулах, барилгын аюулгүй байдал, чанарыг алдагдуулахгүйгээр эрсдэлийг удирдах. Амжилтын түлхүүр нь зүгээр л "зардлыг бууруулах" биш, харин үнэ цэнийг хамгийн их байлгахын тулд мөнгө бүрийг оновчтой болгох явдал юм. Энэ нийтлэлд төслүүдийг үр дүнтэй, үр ашигтай, хяналтан дор явуулах боломжийг хангах практик, хэрэглэхэд тохиромжтой төлөвлөлтийн аргуудыг авч үзэх болно.
1. Төслийн цар хүрээг тодорхой тодорхойлох
Төсөв багатай төслийн хамгийн үнэтэй алдаа бол тодорхойгүй цар хүрээ юм. Шаардлага тодорхойгүй үед өөрчлөлтүүд ихэвчлэн төслийн дундуур гардаг. Эдгээр өөрчлөлтүүд (өөрчлөлтүүд) нь бараг үргэлж зардлыг нэмэгдүүлж, хугацааг уртасгадаг.
Хэрэгцээ болон тэргүүлэх чиглэлүүдийн жагсаалтыг эмхэтгэхээс эхэл: барилгын үндсэн үүрэг, хүчин чадал, өнгөлгөөний стандарт, "байхад сайхан" боловч заавал биелүүлэх албагүй нэмэлт шинж чанарууд. Заавал байх ёстой, байх ёстой, байж болох гэсэн аргыг ашиглаарай. Ингэснээр төсвийн хязгаарлалт хязгаарлагдмал үед үндсэн үүрэгт саад учруулахгүйгээр байж болох зүйлсийг хойшлуулж болно. Мөн хамрах хүрээний баримт бичгийг талбайд нэгдмэл тайлбар хийхийн тулд нарийвчилсан ажлын зураг, техникийн тодорхойлолт болгон хөрвүүлэх шаардлагатай.
2. Бодит, өгөгдөлд суурилсан төсөв бий болго
Төслийн төсөв нь зөвхөн ойролцоо тооцоо эсвэл туршлагад үндэслэж болохгүй. Илүү аюулгүй арга бол нарийвчилсан зардлын задаргаа (RAB) гаргах явдал юм: бэлтгэл ажил, газар, бүтэц, архитектур, MEP (механик-цахилгаан-сантехник) болон гаднах ажил (ус зайлуулах хоолой, хашаа, нэвтрэх зам).
Одоогийн зах зээлийн нөхцөл байдлыг тусгасан нэгжийн үнийг ашиглаарай. Боломжтой бол төслийн бүс дэх материалын болон хөдөлмөрийн үнийн судалгааг явуулаарай, учир нь байршлын ялгаа нь зардалд мэдэгдэхүйц нөлөөлдөг. Үнийн хэлбэлзэл болон гэнэтийн ажлыг урьдчилан тооцоолохын тулд пропорциональ нөөцийг нэмэхээ бүү мартаарай - жишээлбэл, жижиг, дунд төслүүдийн хувьд 5-10%. Энэхүү нөөц нь "нэмэлт мөнгө" биш, харин эрсдэл үүссэн үед төсөл зогсонги байдалд орохоос урьдчилан сэргийлэх хамгаалалт юм.
3. Үнэ цэнийн Инженерчлэлийг (VE) хэрэгжүүлэх
Үнэ цэнийн инженерчлэл гэдэг нь ижил функцийг хямд өртгөөр эсвэл илүү сайн чанарыг ижил өртгөөр хангах хувилбаруудыг олох арга техник юм. VE гэдэг нь чанарыг бууруулах гэсэн үг биш, харин хамгийн үнэ цэнэтэй шийдлийг сонгох гэсэн үг юм.
Хэрэглээний жишээнд тодорхой бүтцийн системийг урт болон ачаалалд суурилсан илүү хэмнэлттэй сонголтоор солих, модульчлах (жишээлбэл, тууштай баганын тор)-ыг сонгох, эсвэл хэрэгжүүлэхэд үнэтэй нарийн төвөгтэй архитектурын нарийн ширийн зүйлийг хялбарчлах зэрэг орно. Өнгөлгөөний тухайд "дээд зэрэглэлийн" мэт харагддаг материалууд нь заавал хамгийн үр дүнтэй байдаггүй. Жишээлбэл, стратегийн чиглэлд өндөр чанартай будаг, бүрээс ашиглах нь үнэтэй материалыг бүхэлд нь ашиглахаас илүү үр дүнтэй байж болно.
4. Үр ашигтай, барихад хялбар загварыг сонгоорой.
Хэт нарийн төвөгтэй загварууд нь хөдөлмөрийн зардлыг нэмэгдүүлж, барилгын хугацааг уртасгаж, алдаа гарах магадлалыг нэмэгдүүлнэ. Хязгаарлагдмал төсөвтэй бол энгийн боловч ажиллагаатай загварыг сонгоорой. Авсаархан барилгын хэлбэрүүд нь барилгын бүрхүүлийг (хана, дээвэр) багасгаж, материалын шаардлагыг бууруулж, ажлыг хурдасгадаг тул илүү хэмнэлттэй байдаг.
Түүнчлэн, салбар дундын зохицуулалт (архитектур, бүтэц, MEP)-ийг эхнээс нь хэрэгжүүлж байгаа эсэхийг шалгаарай. Хоолой, дам нурууны зөрчилдөөн гэх мэт дизайны зөрчил нь дахин угсралтын өртөг өндөртэй байдалд хүргэж болзошгүй. Сайн зохицуулалт нь дахин боловсруулалтыг бууруулж, төсвийг хүрэх хэмжээнд байлгадаг.
5. Хяналттай ажлын хуваарь гарга
Цаг хугацаа бол зардал юм. Төслийн саатал нь ихэвчлэн нэмэлт зардал үүсгэдэг: тоног төхөөрөмжийн түрээс, аюулгүй байдлын зардал, гүйцэтгэгчийн нэмэлт зардал, тэр ч байтугай материалын зардал нэмэгддэг. Тиймээс тодорхой аргачлалыг ашиглан хуваарь гаргах, хамгийн багадаа баганан диаграмм (Ганттын диаграмм) эсвэл бүр илүү сайн нь чухал үйл ажиллагааг тодорхойлох энгийн сүлжээний аргыг ашиглах хэрэгтэй.
Логик ажлын дарааллыг төлөвлөж, баг хоорондын зөрчлийг багасгах. Ажил эхлэхийн өмнө гол материалууд, ялангуяа ган, тодорхой MEP тоног төхөөрөмж эсвэл тусгай өнгөлгөө гэх мэт урт хугацааны материалууд бэлэн байгаа эсэхийг шалгаарай. Мөн тогтмол бүтээмжийг хангахын тулд хуваарьт ажиллах хүч, тоног төхөөрөмжийн төлөвлөгөөг оруулсан байх ёстой.
6. Худалдан авалтын стратеги: Саналуудыг харьцуулж, үнийг тогтоох
Хязгаарлагдмал төсөвтэй төслүүдийн хувьд худалдан авалт нь чухал хэсэг юм. Олон нийлүүлэгч болон туслан гүйцэтгэгчдийн үнийн саналуудыг зөвхөн үнийн хувьд төдийгүй чанар, нэр хүнд, хүргэлтийн хугацаа, баталгаат хугацааны хувьд харьцуулж үзээрэй.
Хэрэв зах зээл дээр үнийн өсөлт гарах магадлалтай бол гол материалын гэрээ эсвэл урьдчилсан худалдан авалтаар үнийг хязгаарлах талаар бодож үзээрэй. Гэсэн хэдий ч урьдчилсан худалдан авалт нь хохирол, алдагдалаас урьдчилан сэргийлэхийн тулд найдвартай хадгалах төлөвлөгөөтэй хамт байх ёстой. Жижиг төслүүдийн хувьд туслан гүйцэтгэгчидтэй ажлын багцыг тохиролцох нь хэт олон жижиг зүйлсийг хуваахтай харьцуулахад зохицуулалтын зардлыг бууруулж чадна.
7. Материалын стандартчилал ба модуляци
Зардал хэмнэх нэг үр дүнтэй арга бол материалын хэмжээ, төрлийг стандартчилах явдал юм. Жишээлбэл, олон өрөөнд ижил хэмжээтэй хавтанг ашиглах, хаалга, цонхны жигд төрлийг сонгох, эсвэл таазны модулийг тогтмол ашиглах. Стандартчилал нь материалын хаягдлыг бууруулж, суурилуулалтыг хурдасгаж, урт хугацааны засвар үйлчилгээг хөнгөвчилдөг.
Модульчлал нь материалын шаардлагын тооцооллын нарийвчлалыг сайжруулдаг. Зүсэлт болон хаягдлыг багасгахад далд зардал мөн буурдаг. Төсөвт ухамсартай төслүүдэд олон зүйл дээр хуримтлагдсан бага хэмжээний хэмнэлт нь ихэвчлэн мэдэгдэхүйц нөлөө үзүүлдэг.
8. Өөрчлөлтийг хянах (Өөрчлөлтийг хянах)
Төслийн дунд үеийн өөрчлөлтүүд нь төсвийн аллага юм. Тиймээс өөрчлөлтийг хянах журмыг хэрэгжүүлээрэй: өөрчлөлт бүрийг бичгээр хийж, холбогдох талууд зөвшөөрч, зардал болон цаг хугацаанд үзүүлэх нөлөөллийг нь тооцоолсон байх ёстой. Баримтжуулаагүй аман зааварчилгаанаас зайлсхий.
Зайлшгүй өөрчлөлтүүд гарсан үед аюулгүй байдал, үйл ажиллагаа, зохицуулалтын нийцэлд нөлөөлөх өөрчлөлтүүдийг эрэмбэл. Шаардлагагүй гоо зүйн өөрчлөлтүүдийг хойшлуулах эсвэл үлдсэн төсөвт тохируулан өөрчлөх хэрэгтэй. Шийдвэрийн ил тод байдал нь зөрчилдөөнийг бууруулж, эзэмшигч, зөвлөх, гүйцэтгэгчийн хоорондын итгэлцлийг хадгалах болно.
9. Чанарын зохих хяналт: Дахин боловсруулалтаас урьдчилан сэргийлэх
Зарим хүмүүс чанарын хяналтыг бууруулснаар хэмнэлт гаргаж болно гэж боддог. Гэсэн хэдий ч алдаатай ажлыг засах зардал нь шалгалтын зардлаас ихэвчлэн давдаг. Пропорциональ чанарын хяналтыг хэрэгжүүл: орж ирж буй материалын үзлэг, цутгахаас өмнө бүтцийн ажлын үзлэг, MEP суурилуулалтын туршилт, хүлээлгэн өгөхөөс өмнө дуусгах үзлэг.
Талбайн багийнхаа тогтвортой ажлыг хангахын тулд энгийн шалгах хуудас гарга. Эхнээс нь чанарыг хадгалах нь дахин буулгах эрсдэлийг бууруулж, цаг хугацаа алдахаас сэргийлж, зардлыг хяналтандаа байлга.
10. Сахилга баттай эрсдэлийн удирдлага ба харилцаа холбоо
Барилгын төслүүд нь цаг агаар, хөрсний нөхцөл байдал, хангамжийн саатал, тэр ч байтугай бодлогын өөрчлөлт зэрэг тодорхойгүй байдлыг үргэлж дагуулдаг. Эхнээс нь эрсдэлийн жагсаалт гаргаж, түүнийг бууруулах төлөвлөгөөтэй хамт гарга. Жишээлбэл, борооны улирал шороон ажлыг тасалдуулж болзошгүй бол түр зуурын ус зайлуулах төлөвлөгөө болон материалын хамгаалалтын төлөвлөгөө бэлтгэ.
Тогтмол харилцаа холбоо бас чухал юм. Тодорхой хөтөлбөртэй тогтмол зохицуулалтын уулзалтуудыг зохион байгуул: ахиц дэвшил, саад бэрхшээл, материаллаг хэрэгцээ, гаргах шийдвэрүүд. Бүх талууд ижил үзэл бодолтой байхын тулд уулзалтын үр дүнг баримтжуул. Сайн зохицуулалт нь үл ойлголцлыг бууруулж, асуудлыг шийдвэрлэхийг хурдасгадаг.
Хаах
Хязгаарлагдмал төсөвтэй барилгын төслийн төлөвлөлтийн техникүүд нь нямбай, бүтэцлэгдсэн, үнэ цэнэд чиглэсэн хандлагыг шаарддаг. Тодорхой цар хүрээг тогтоох, өгөгдөлд суурилсан төсөв бэлтгэх, үнэ цэнийн инженерчлэлийг хэрэгжүүлэх, өөрчлөлт болон чанарыг хянахаас эхлээд эдгээр бүх алхамууд нь зардал, чанар, цаг хугацааны тэнцвэрийг хадгалах зорилготой юм. Болгоомжтой төлөвлөлт, сахилга баттай гүйцэтгэлтэй бол хязгаарлагдмал төсөв нь саад тотгор биш, харин аюулгүй, ажиллагаатай барилгын төлөө илүү ухаалаг, илүү үр ашигтай, илүү хэмжигдэхүйц ажиллах хөдөлгөгч хүч болдог.
